La stima degli immobili (appartamenti, ville, locali commerciali, terreni, ecc…) consiste nell’analizzare tutte le caratteristiche del bene e le sue pertinenze sia sotto il profilo tecnico sia tenendo conto delle fluttuazioni del mercato del momento storico in cui la valutazione viene fatta. Non c’è, dunque, un dato stabile nel tempo ma molto dipende dal momento storico in cui gli immobili vengono valutati.

Vi sono, pertanto, elementi caratteristici riguardanti l’immobile (ad esempio: tipologia costruttiva, stato di conservazione, qualità degli impianti, prestazioni energetiche, dotazioni, ecc..) ed elementi oggettivi riguardanti il contesto in cui l’immobile è collocato (ad esempio: infrastrutture, vicinanza ai servizi, facilità di parcheggio ed accesso al trasporto pubblico, ecc…).

Ovviamente poi si dovrà tenere conto dell’attuale domanda di mercato per una determinata tipologia di immobili (si pensi alla recente fase “post COVID” dove il valore delle case con spazi esterni vivibili come terrazzi o giardini è decisamente aumentato per effetto del “Lockdown”).

Ricevere una stima dettagliata e precisa del proprio immobile è pertanto cruciale per chi voglia intraprendere la strada della vendita. Noi della Barba Immobiliare, curiamo molto questa fase con professionalità e dedizione affinchè i nostri clienti possano beneficiare della nostra profonda esperienza e conoscenza del mercato.

Le spese che deve affrontare il venditore spesso si limitano esclusivamente alla provvigione concordata con l’Agente immobiliare (mediamente il 2% oltre IVA del valore dell’immobile).

La legge prevede che il Venditore, il giorno del rogito di compravendita debba esibire in originale il c.d. certificato “A.P.E.” – Attestato di prestazione energetica – esclusivamente per gli immobili ad uso residenziale, ufficio e negozi. Questo costo oscilla tra le 150 e 250 €.

La compravendita di un immobile pervenuto per donazione nel ventennio precedente espone le parti (Venditore e Acquirente) da possibili impugnazioni e rivalse dai soggetti lesi dall’atto di donazione. Questo rischio, pertanto, se non sono trascorsi più di 20 anni dalla donazione, scoraggia i soggetti interessati dall’acquisto.

Negli ultimi anni, si sta ricorrendo ad una procedura che riesce a far superare questa problematica attraverso la stipula di una assicurazione c.d. “DONAZIONE SICURA” che, dietro il pagamento di un premio (tra i 1.000 e 3.000 €) garantisce alle parti la sicurezza della compravendita.

Avvalersi di questa procedura, consente a chi vuole vendere un immobile ricevuto per donazione senza avere problemi di sorta e dover attendere 20 anni!

In linea generale, per vendere un immobile occorrono i seguenti documenti:

• Atto di provenienza (Atto di acquisto/donazione/successione)
• Titoli urbanistici (Licenza/Concessione edilizia/SCIA/DIA/ecc…)
• Documenti catastali (Planimetria rasterizzata, V.C.A. Storica aggiornata)
• A.P.E. – Attestato di prestazione energetica;

Per i terreni (agricoli o edificabili) sarà necessario presentare il c.d. CDU – Certificato di destinazione Urbanistico.

La Barba immobiliare, si adopera al recupero di tutta questa documentazione in maniera completamente autonoma così da sollevare il venditore dal reperire tutta questa documentazione presso i vari uffici preposti (Catasto, Urbanistica, ecc…).

Secondo la nostra esperienza, il percorso di vendita oscilla tra i4 ed i 6 mesi. Molto dipende dalle condizioni/esigenze delle parti e dal prezzo di inserimento sul mercato dell’immobile.

Restando nella media di mercato, un acquirente viene individuato nel giro di 1/2 mesi dopodichè le pratiche burocratiche per l’ottenimento del mutuo dell’acquirente e/o eventuali pratiche urbanistiche per rendere conforme l’immobile possono tardare anche di una trentina di giorni.

Quando si tenta di immettere l’immobile ad un prezzo decisamente superiore alla media di mercato, la tempistica può allungarsi ed andare ben oltre i 6 mesi. Trovare dei potenziali acquirenti disposti a pagare un prezzo superiore alla media è molto difficile e, pertanto, si dovrà mettere in conto una tempistica più lunga.

Noi della Barba Immobiliare cerchiamo di trasmettere questa esperienza e preparare il Venditore a questi possibili scenari cercando di prevedere e programmare una strategia ad hoc per ciascuna esigenza ed aspettativa.

Conferire un incarico in esclusiva vuol dire affidarsi completamente all’esperienza ed alla professionalità dell’agenzia. L’incarico in esclusiva (normalmente della durata di 6 mesi) prevede che il venditore, durante la vigenza dell’incarico, abbia come unico referente l’Agenzia per il reperimento di potenziali acquirenti per il proprio immobile. L’agenzia, provvederà ad organizzare le visite presso l’immobile, seguire le trattative e mettere a disposizione tutto il proprio know-how affinchè l’operazione di vendita abbia successo. Tra i principali servizi offerti dalla nostra agenzia:

• Stima sintetica dell’immobile (valutazione)
• Reperimento e analisi della documentazione (Provenienza/Catasto/Comune)
• Servizio fotografico professionale
• Virtual tour dinamico
• Planimetrie commerciali e Rendering 3D
• Riprese aeree con drone in risoluzione 4K
• Preparazione e raccolta proposte di acquisto
• Preparazione e registrazione contratto preliminare (compromesso)
• Assistenza personale in sede di stipula dell’atto di compravendita

Se scelta la forma dell’incarico in esclusiva, qualora l’immobile non sia stato venduto, il Venditore non dovrà corrispondere nulla all’Agenzia.

No. I nostri incarichi di vendita decadono alla scadenza del termine indicato nell’incarico.

Si. Le proposte di acquisto vincolate al mutuo consentono di verificare l’effettiva possibilità di ottenere il mutuo richiesto prima di impegnarsi in maniera sostanziale con il Venditore. Il vincolo non può superare i 30 giorni e riguarda esclusivamente la delibera reddituale del Proponente.

No. Durante la vigenza della proposta, l’Agenzia non può raccogliere altre proposte così come deve sospendere le visite di nuovi potenziali acquirenti.

Scaduto il termine della proposta o in caso di rifiuto della stessa, l’immobile tornerà disponibile sul mercato.

Si. Quando si formula una proposta di acquisto deve essere lasciato a titolo di deposito un assegno intestato al Venditore. L’assegno funge da garanzia della proposta.

In caso di accettazione della proposta l’assegno verrà consegnato dall’Agenzia al venditore per l’incasso.

In caso di rifiuto, invece, l’assegno verrà restituito al Proponente senza penali.

Il compenso provvigionale dell’Agenzia matura alla conclusione dell’affare (accettazione della proposta).

La nostra politica aziendale ormai da molti anni, consente all’Acquirente di rateizzare l’intero importo in due fasi (metà all’accettazione della proposta e metà alla stipula del rogito di compravendita).

Il foglio visita è un breve documento che registra la vostra visita presso un determinato immobile. La sottoscrizione di questo documento consente all’Agenzia di aggiungere informazioni circa il vostro profilo di ricerca e consente di collocarvi temporalmente per la visita dell’immobile potendo in caso di interesse congiunto di due o più potenziali acquirenti di determinarne la prioritá.

La nostra Agenzia per politica interna provvede prima ancora di immettere un immobile sul mercato di analizzare tutta la documentazione riguardante l’immobile (Provenienza, Urbanistica e Catastale).

Presso i nostri uffici è disponibile tutta la documentazione dell’immobile che potrà essere visionata in loco senza alcun impegno previo appuntamento.

Soltanto in caso di accettazione di una proposta di acquisto l’Agenzia sarà autorizzata a consegnare al Proponente Acquirente tutta la documentazione in proprio possesso.

I costi per l’acquisto di una casa possono variare a seconda di diversi fattori. Quello che bisogna tenere in considerazione sono:

• Imposta di registro (2% con agevolazione 1° casa – 9% imposta ordinaria)
• Onorario notaio rogito di compravendita (varia in base al prezzo valore)
• Onorario notaio atto di mutuo (facoltativo)
• Ipocatastali (50+50 €)
• Provvigione Agenzia immobiliare
• Compenso broker per il mutuo (facoltativo)

N.B. L’imposta di registro è calcolata sul VALORE CATASTALE dell’immobile!

La Barba immobiliare, in sede di proposta di acquisto saprà fornirvi gratuitamente un prospetto dettagliato dei costi.

Si. Attualmente (2022) vi sono diverse possibilità di accedere ad agevolazioni fiscali per l’acquisto della 1° casa. Gli under 36, ad esempio, hanno la possibilità di essere esentati dal versamento dell’imposta di registro (con ISEE uguale o inferiore ai 40.000 €) oppure per i richiedenti il mutuo al 100% vi è un fondo di garanzia istituito dallo Stato.